Immobilier au sein d’une assurance vie : nos 4 SCI à privilégier

L’assurance Vie est encore aujourd’hui le placement financier préféré des Français, avec plusieurs centaines de milliards d’euros déposés chez les assureurs. Très diversifiés, ce contrat permet d’investir dans toutes les classes d’actifs, notamment dans l’immobilier, via des SCI. Nous vous proposons notre TOP 4 2021 des SCI.



Qu’est-ce que l’assurance-vie ?


Un contrat d’assurance vie est un placement financier qui permet au souscripteur d’épargner de l’argent et donc de percevoir des intérêts sur son contrat en fonction du capital investi. Il est principalement utilisé comme un produit d’épargne, permettant de répondre à divers objectifs tout au long du cycle de vie d’une personne. Il peut être investi sur toutes les classes d’actifs, le tout au sein d’une enveloppe fiscale avantageuse. Ces objectifs peuvent prendre diverses formes, comme par exemple la constitution d’un capital, la valorisation d’un capital, l’optimisation de la fiscalité, la préparation de la retraite, l'encadrement d’une donation ou encore la transmission d’un patrimoine.


Qu’est-ce qu’une SCI ?


La Société Civile Immobilière est une structure assez libre notamment en matière d’organisation. Il est ainsi possible au sein d’une SCI de détenir à la fois des parts de SCPI ou d'OPCI, des immeubles (Bureaux, commerces...), des foncières cotées ou non cotées et de l'immobilier lié à une thématique. Les revenus issus de la SCI sont capitalisés et viennent donc augmenter la valeur de parts. Pour optimiser le rendement d'une assurance vie, verser ou arbitrer de l'épargne sur ces fonds est une alternative intéressante au fonds en euros.


Les avantages et les risques de la SCI


Choisir une SCI comme un des supports de son assurance vie présente de nombreux avantages. Ces unités de compte sont bien plus rentables que les fonds en euros. De plus, la SCI en assurance vie présente un double avantage en matière de transmission d’un patrimoine immobilier. La fiscalité retenue est celle de l’assurance vie, ce qui octroie des abattements non négligeables. Finalement, la SCI en assurance vie constitue également une option avantageuse pour diversifier ses placements. Bon nombre de Français se contentent encore des fonds en euros. Les assurances vie adossées aux SCI promettent des rendements plus élevés et aident les acquéreurs à se constituer des portefeuilles d’actifs bien plus diversifiés.


Concernant les risques, la SCI n’offre aucune garantie en capital, contrairement au fonds euro. Le capital investi pourrait ne pas être restitué ou ne l’être que partiellement. En effet, les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles, tout comme l’évolution du marché locatif (risque de vacance locative ou d’impayés) ainsi que le niveau de prestation technique des immeubles. Les revenus potentiels des actifs immobiliers peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière et ne sont pas garantis. Autre point, il faut savoir qu’en investissant dans une SCI à travers une Assurance Vie, cette fraction de votre contrat d’assurance-vie sera soumise à l’IFI.


Notre TOP 4 des SCI en Assurance Vie


1. Via générations


La SCI ViaGénérations créée en 2017 va permettre d’aider au maintien à domicile des seniors tout en dynamisant le rendement de son contrat d’assurance vie. 70% des retraités perçoivent une retraite inférieure à 1 200€ par mois pour subvenir à leurs besoins et recherchent alors des revenus complémentaires. Pour cela, la société de gestion Turgot Asset Management s’est lancée comme objectif de créer le premier véhicule immobilier viager. La SCI Viagénérations a la particularité de détenir la nue-propriété de biens immobiliers achetée à des séniors qui conservent l’usufruit viager et continuent ainsi d’habiter dans leur logement.


La stratégie mise en place par Turgot Asset Management a un double effet positif :

  • La SCI profite d’une décote de 38% en moyenne lors de l’acquisition de ces actifs

  • Maintien des personnes âgées dans leur logement par la vente de la nue-propriété de leur bien

Et force est de constater que la performance de l’UC est au rendez-vous : 6,42% en 2018, 6,73% en 2019, 6,81 % en 2020. Son actif net global s’élève aujourd’hui à 218 M€.


2. Capimmo


Créée en 2007, la SCI Capimmo est une Société Civile Immobilière à capital variable uniquement accessible en assurance vie. Capimmo est le support leader de l’épargne immobilière avec un actif net s’élevant à plus de 5 Mds € au 31/12/2020. L'unité de compte Capimmo, gérée par Primonial REIM, a pour objet principal la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier diversifié : immeubles de bureaux, de commerces, d’établissements de santé/éducation et d’immeubles résidentiels. Grâce à son assemblage unique sur le marché, Primonial Capimmo conjugue plusieurs caractéristiques à la fois : diversification de l’allocation, autonomie et régularité des revenus potentiels dans un objectif long terme.


Malgré le Covid, la SCI a eu une performance de 2,50% en 2020, et de 4,56% en 2019.


3. Silver avenir


Créée en 2020, la SCI Silver Avenir SCI Silver Avenir a pour objet de permettre le maintien à domicile de seniors ayant besoin de compléments de ressources pour financer leur retraite et/ou leur dépendance. La SCI acquiert leurs biens immobiliers résidentiels, notamment en pleine propriété avec réserve du droit d'usage et d'habitation. Silver Avenir permet aux investisseurs d’accéder à de l’immobilier résidentiel de qualité, avec une décote de 40 % en moyenne en conciliant recherche de rendement et engagement sociétal. Elle permet donc de diversifier ses placements tout en donnant du sens à son épargne. Avec un actif net global du fonds qui s’élève à 168,63 M€, la SCI a proposé à ses investisseurs un rendement très intéressant sur la fin de l’année 2020, de plus de 7 %.


4. Convictions immobilières


Créée en 2016, la SCI Sofidy Convictions Immobilières est une Société Civile à capital variable (SC) gérée par la société de gestion Sofidy et accessible uniquement en assurance-vie sous forme d’unité de compte. L’objectif de la Société est d’offrir une réponse adaptée aux investisseurs souhaitant s’exposer indirectement à l’immobilier au travers d’un patrimoine mutualisé composé de plusieurs poches d’actifs : parts de SCPI, parts d’OPCI, actions de foncières cotées, titres de société à vocation immobilière ou immobilier physique. Une large partie de l’actif de la SCI est composée de parts de SCPI à capital variable (notamment IMMORENTE, EFIMMO 1, et ACTIVIMMO). La SCI a proposé à ses investisseurs un rendement de 2,14 % en 2020 et de 5,52% en 2019.


Tableau récapitulatif

Il est important de bien choisir son investissement pour ne pas commettre d’erreurs ! Un réel travail d’analyse doit donc être réalisé pour choisir la SCI qui conviendra le mieux. Pour cela, le cabinet CO-INVEST est à votre disposition pour vous aider dans vos démarches, et pour vous orienter vers le projet qui vous conviendra le mieux.


Source : primonialreim.fr ; patrimea.com ; sofidy.com ; turgot-capital.fr ; federal-finance-gestion.fr