Grand Paris, les villes où investir !

Le Grand Paris est en train de complétement transformer l’Île-de-France. En améliorant le cadre de vie de ses habitants (transports, logements, aménagements…), il emmène certaines villes de banlieue parisienne en tête des acquisitions immobilières et donne un coup de projecteur aux communes desservies par le Grand Paris Express.


L’idée d’un Grand Paris n'est pas nouvelle. Au XIXe siècle, Napoléon III a voulu agrandir la capitale en annexant ses communes voisines, comme Auteuil, Passy et les Batignolles. Il a confié au baron Haussmann la transformation de Paris pour en faire une grande métropole moderne capable de rivaliser avec Londres. Aujourd'hui, les enjeux sont identiques : transformer Paris et sa région pour en faire une métropole mondiale à l’échelle de mégapoles comme Tokyo ou de New-York.


Qu’est-ce que le Grand Paris ?


Depuis le 1er janvier 2016, Paris et les communes des départements de Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne ainsi qu'Argenteuil et les communes des Portes de l'Essonne constituent la Métropole du Grand Paris pour agir ensemble dans des domaines aussi importants que l’urbanisme, le logement, l’hébergement d’urgence, la lutte contre le changement climatique ou encore le développement économique. L’enjeu de ce rapprochement est aussi d’agir de façon plus homogène et équitable pour abolir la ségrégation spatiale qui relègue tant de quartiers loin de la dynamique globale, développer un modèle urbain, social et économique durable et renforcer le rayonnement du territoire. La Métropole pourra également développer des politiques environnementales ambitieuses, que ce soit en matière de rénovation énergétique des bâtiments, de réseaux de chaleur ou pour mieux combattre la pollution de l’air.


En tout, le Grand Paris compte près de 7 millions d’habitants, ce qui en fait la plus importante métropole française. Celle-ci est organisée en 12 territoires d’au moins 300 000 habitants et étendue sur 814km², soit huit fois la superficie de la Ville de Paris.


La Métropole du Grand Paris n’est pas qu’une réorganisation territoriale, c’est aussi une nouvelle instance administrative et politique. Elle prend la forme d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à statut particulier et fiscalité propre.


Les impacts sur la mobilité


Dès les premières réflexions sur le Grand Paris, le transport est apparu comme un levier majeur dans la construction d’une nouvelle métropole. Chaque jour, 8,5 millions de voyageurs empruntent les transports en commun en Île-de-France et ils passent en moyenne 1 heure et 20 minutes dans les transports au quotidien. Afin de répondre à la forte augmentation du trafic (+21% en 10 ans), le Grand Paris Express, un nouveau métro automatique, doit proposer quatre nouvelles lignes autour de Paris (lignes 15, 16, 17 et 18). L'objectif est de permettre aux franciliens de se déplacer de banlieue à banlieue grâce au Grand Paris Express sans avoir à transiter par le centre de Paris. Ce développement des transports devrait favoriser une diminution des déplacements en voiture des Franciliens permettant ainsi de réduire la pollution et les embouteillages. Cependant, les travaux ont été retardés par la crise sanitaire de 2020 provoquant des retards.


Ainsi, deux lignes devraient être finalisés dans les temps :

  • Le prolongement de la ligne 14 qui ira de l’aéroport d’Orly à Saint-Denis Pleyel (où se trouvera le village olympique) ;

  • La ligne 16 entre Clichy-Montfermeil et le Bourget-RER (qui accueillera le centre de presse).

Deux liaisons s'achèveront au-delà de 2024 :

  • La ligne 15 entre Pont de Sèvres et Noisy-Champ dont l'ouverture est retardée à 2025 ;

  • La ligne 17 entre Saint-Denis Pleyel et le Mesnil-Amelot, qui devait relier le village olympique à l’aéroport Charles-de-Gaulle (elle ne devrait être opérationnelle qu'en 2030).

La mise en service de la ligne 18 (de l'aéroport d'Orly à Versailles-Chantiers) qui desservira notamment les pôles de recherche du plateau de Saclay doit s’échelonner entre 2027 et 2030.


La création du Grand Paris Express a pour objectif de désenclaver certains territoires mal desservis et d’accroître ainsi l’offre de logements en Île-de-France. La pénurie de logements en France métropolitaine est un sujet de société majeur. À Paris, la rareté de l’offre a engendré une hausse des prix de l’immobilier sans précédent qui empêche de nombreux ménages de pouvoir se loger.


Pour sortir de cette crise, le Grand Paris doit rattraper son retard dans la construction de logements neufs et proposer aux Franciliens des habitations à des prix accessibles. La loi de 2010 relative au Grand Paris prévoit de construire 70 000 logements chaque année sur une période de 25 ans, dont 30% de logements sociaux. Ces logements neufs vont se concentrer aux abords des futures gares du Grand Paris Express, dans le but de désengorger la Ville de Paris. De nombreux quartiers vont voir le jour le long de ce réseau de transport, mêlant logements, commerces, bureaux et équipements culturels.


Où investir ? Focus sur 6 villes prometteuses


Investir sur le Grand Paris est une opportunité d’investissement pour les futurs propriétaires. Pour cette raison, les Parisiens qui sont à la recherche d’une bonne qualité de vie ne vont pas tarder à s’éloigner de Paris pour trouver un logement adapté en Île-de-France. En raison de la construction de ce nouveau chemin de fer, les prix de l’immobilier concernés par le Grand Paris ne vont pas tarder à augmenter. Toutefois, pour les investisseurs, il n’est pas encore trop tard pour y acquérir un bien.


L’emplacement est le critère le plus important pour toute acquisition immobilière. Dans ce cadre, le projet offre toutes les chances aux bailleurs d’assurer une acquisition tout à fait profitable sur le long terme. Il est préférable de choisir l’emplacement d’un bien immobilier selon la situation stratégique.


Colombes

Situé en Hauts-de-Seine, Colombes est une commune importante de plus de 85 000 habitants située dans la banlieue nord-ouest de la métropole du Grand Paris. Colombes est principalement une cité pavillonnaire majoritairement résidentielle calme avec un cadre de vie agréable. Cette ville évolue vite grâce à sa proximité avec La Défense. Elle accueille plusieurs grands groupes comme Oracle, Alcatel, Areva ou encore Pepsico. Ces entreprises attirent une population importante de jeunes actifs.


Le projet de métro du Grand Paris Express prévoit la création d’une ligne de métro additionnelle à la ligne 15 déjà en construction. La future ligne 17 permettra des correspondances avec une ligne de métro circulaire qui rapprochera à proximité immédiate les communes de la banlieue parisienne, l’aéroport de Roissy-Charles de Gaulle et les universités parisiennes. Le tramway T1 desservira également la ville. Colombes deviendra un emplacement privilégié pour rejoindre les quartiers d’affaires et la capitale en quelques minutes.


Créteil

Dans le département du Val-de-Marne, la ville de Créteil se démarque des autres, avec un potentiel de rendement brut de 5,12 % et une plus-value des biens de 14,04 % d’ici 5 ans. Plus précisément, le quartier Créteil L’Echat s’avère particulièrement pertinent pour un investissement locatif à destination des étudiants : contigu à la faculté de droit et de médecine, le secteur sera également desservi par la ligne 15 du Grand Paris Express – ce qui devrait lui permettre d’atteindre un rendement brut de 5,43 %.


Champigny-Sur-Marne

Champigny-Sur-Marne sera bientôt équipée de deux nouvelles gares. Par ailleurs, sa contribution au « Cluster Descartes », devrait être à l’origine de la création d’entreprises et d’emploi dans la ville. Il faut préciser que « Cluster Descartes » est un pôle d’excellence en matière de recherche sur la ville durable. En raison de cette création d’emploi, Champigny a prévu de construire des centaines de logement. La réalisation de ces aménagements a suscité la curiosité des investisseurs. Désormais, il a été constaté que le prix au mètre carré connait une progression de 6,6 % tous les ans.


Aubervilliers

Avec le projet Grand Paris Express, la ligne 12 et 15 se verront prolongées, dont deux nouvelles stations prévues en 2025. Le prolongement de ces voies va faire progresser le marché de l’immobilier. En effet, ces dernières années, le prix de l’immobilier a connu une hausse de 10 %. Malgré cette augmentation, il a été constaté que le prix de l’immobilier reste encore en dessous des prix relevés en Seine Saint Denis et surtout à Saint-Ouen. Cela fait d’Aubervilliers l’une des villes les plus abordables en première couronne.

Antony

Après avoir été classée en première position du magazine Le Point, le potentiel d’Antony est évident. La raison en est simple : les nouveaux logements offrent des espaces verts et des infrastructures pour les habitants de tous âges et profils.


À partir de 2024, le chantier d’Antonypôle commencera. Le réaménagement de cette zone est nécessaire pour soutenir les pôles de croissances locaux à savoir la vallée scientifique de la Bièvre, l’OIN plateau de Saclay et l’OIN Orly-Rungis. La ligne du métro 18 qui reliera l’aéroport d’Orly à Versailles disposera d’un arrêt à Antony (l’arrêt Antonypôle) afin de se rendre plus facilement sur ce site de 6 hectares.


À 8 kilomètres de l’aéroport d’Orly et à 20 minutes de la station de métro Châtelet, cette ville du Grand Paris est parfaitement située.


Asnières-Sur-Seine

Asnières-sur-Seine se distingue également par ses atouts naturels, ses parcs et ses jardins, ses bords de Seine, qui en font une ville agréable à vivre et qui mérite d'être appréciée et explorée. Elle attire de nombreux visiteurs chaque année grâce à son patrimoine historique. Le projet de métro du Grand Paris Express prévoit la création d’une ligne de métro circulaire qui rapprochera à proximité immédiate les communes de la banlieue parisienne, tel qu’Asnières. La ville deviendra un emplacement privilégié pour rejoindre les quartiers d’affaires et la capitale en quelques minutes.


Asnières présente un marché immobilier varié avec d’anciens pavillons, des maisons neuves, des lotissements avec de petites résidences, des villas dans un quartier résidentiel intimiste, de rares duplex, et des lots d’appartements neufs qui sont en train de densifier le centre-ville. Le prix moyen du mètre carré autour de 7 000€ est légèrement supérieur à d’autres villes alentour mais la construction des gares du Grand Paris Express permettra de réaliser une plus-value pour un acquéreur lors d’une éventuelle revente.



Source : vie-publique.fr ; investirdanslancien.fr ; investissement-locatif.com ; imavenir.com