Investir dans l’immobilier physique sans acheter un bien dans son intégralité, c’est ce que proposent les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Taux de distribution, qualité du parc et des locataires, ou encore valeur de reconstitution sont des éléments essentiels à prendre en compte. Retrouvez dans cet article tous nos conseils et critères pour bien choisir votre SCPI de rendement !
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
La Société Civile de Placement Immobilier, ou sous son acronyme SCPI, est un véhicule d’investissement immobilier, qui permet à tout investisseur le placement de son épargne de façon sécurisé. En fait, c’est une société de gestion qui possède un parc immobilier, et va s’occuper de tout le cycle de vie de ce patrimoine, de l’acquisition, en passant par la rénovation, l’entretien et la valorisation, mais aussi la location de celui-ci. Ce parc peut être composé d’actifs immobiliers en tout genre : locaux de santé, bureaux, locaux d’activités, hôtels, commerces, lieux résidentiels, etc. La SCPI de rendement est la plus connue et elle a pour principal objectif de délivrer une rente régulière à l’investisseur, principalement sous la forme de loyer trimestriel. La SCPI dispose de nombreux avantages, dont la suppression des contraintes de gestion, la mutualisation du risque, la flexibilité ou encore elle permet de diversifier son patrimoine.
Comment sélectionner la bonne SCPI ?
Le taux de distribution
Le Taux de Distribution d’une SCPI est un élément important à regarder avant d'effectuer un investissement. En effet, il permet de connaitre le taux de rendement de la SCPI et donc le montant de loyer distribué. Pour le calculer, on fait le rapport entre les dividendes versés d'une année donnée et le prix de part acquéreur moyen (avec droits et frais).
Mais il faut faire attention à certains éléments : Le taux de distribution, appelé aussi TDVM, est la composante de plusieurs sources de revenus comme les loyers, des revenus financiers ainsi que des distributions de plus-values. Ces dernières peuvent faire augmenter significativement le TDVM mais ne seront pas versées chaque année. Il faut donc être vigilent et bien dissocier ces sources de revenus dans le dividende versé.
C’est pour cela que le taux de distribution n’est pas le seul indicateur dont il faut tenir compte avant d’acquérir des parts de SCPI. La diversification de son patrimoine, la durée des baux des locataires ainsi que son Taux d’Occupation Financier (TOF) et son Taux de Rentabilité Interne (TRI) sont d’autres indicateurs permettant d’évaluer sa qualité.
La qualité du parc
Un autre élément important à prendre en compte dans le choix d’une SCPI, est la qualité de son parc immobilier. En effet, les emplacements choisis, la qualité du bâtiment, et la réponse apportée aux nouveaux usages sont primordiaux. L’atout majeur d’une SCPI, c’est la qualité de ses immeubles. Un pourcentage élevé de bâtiments vieillissants ou excentrés (comme à Paris en bordure du périphérique), donc difficiles à louer, peut faire peser un risque de baisse des revenus. Il est donc souvent préférable de choisir des SCPI qui investissent dans des bâtiments neufs, qui nécessiteront ainsi moins de travaux, répondront d’avantages aux besoins des consommateurs ou encore auront un score énergétique bien plus intéressant.
Les locataires
Le patrimoine d’une SCPI doit être suffisamment diversifié. Pour le savoir, on peut regarder le nombre de locataire qu’il y a dans l’ensemble du parc immobilier, ou encore l’encours total de la SCPI. Si celui-ci dépasse les 300 millions d’euros, la diversification sera considérée comme très satisfaisante et va donc réduire considérablement les conséquences d’une défaillance d’un des locataires. Pour les mêmes raisons, il est plus sage d’éviter les concentrations sur un gros locataire. C’est le principe de mutualisation du risque, plus celui-ci est poussé à l’extrême, plus le risque sera faible.
Il est également important de choisir une SCPI avec des locataires de qualité, qui possèdent une très bonne solvabilité financière.
La valeur de reconstitution
De manière théorique, la valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine. Elle équivaut en fait à la valeur vénale des immeubles de la SCPI majorée de frais. Cette valeur de reconstitution est un indicateur important dans le choix de SCPI. En effet, elle vous permet de juger de l’opportunité d’investir ou pas ; c’est à dire, savoir si les parts de SCPI sont acquises à un juste prix. C’est le rapport entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution qui va vous permettre d’avoir cette information. En effet, si celui-ci est supérieur à 100%, le prix de souscription est surcoté (c’est-à-dire surévalué) et dans le cas contraire, il est jugé décoté.
En appliquant une décote, la SCPI veut favoriser l’arrivée de nouveaux souscripteurs. A contrario, ce sont les anciens souscripteurs qui sont favorisés. Il faut toutefois noter que l’AMF autorise les SCPI à appliquer un prix de souscription dont la valeur oscille à plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution.
Au sein du cabinet CO-INVEST, nous avons mis en place un simulateur qui vous permettra de choisir la SCPI qu’il vous faut, en fonction de vos critères et de vos objectifs de rendements !
Source : portail-scpi.fr ; capital.fr ; cafedupatrimoine.fr