Avantages de la SCPI
La pierre Papier va disposer de nombreux avantages, principalement liés à sa gestion totale, et à la mutualisation des risques :
Aucune contrainte de gestion : La société de gestion va s’occuper de toute la gestion du parc, sans que l’investisseur n’ai à sans soucier : pas besoin de courir après un locataire pour avoir le loyer, ou encore d’appeler un technicien pour un problème dans un des biens immobiliers, la société de gestion s’occupe de tout !
Mutualisation des risques : L’investisseur va détenir un tantième de chaque bien qui compose le parc de la SCPI et donc percevoir un tantième de chaque loyer. Il ne dépend donc pas d’un seul locataire qui pourrait faire défaut.
Flexibilité : Contrairement à l’immobilier résidentiel où il n’est pas possible de vendre seulement une salle de bain ou une chambre par exemple, au sein d’une SCPI il va être possible de revendre une partie des parts, et pas forcément l’entièreté des parts détenus.
Diversification de son patrimoine : Investir dans un commerce ou des bureaux de qualité est souvent réservé aux institutionnels. La SCPI va permettre de se réunir à travers un véhicule d’investissement et ainsi accéder à cette classe d’actifs.
Définition de la SCPI ?
La Société Civile de Placement Immobilier, ou sous son acronyme SCPI, est un véhicule d’investissement immobilier, qui permet à tout investisseur le placement de son épargne de façon sécurisé. En fait, c’est une société de gestion qui possède un parc immobilier, et va s’occuper de tout le cycle de vie de ce patrimoine, de l’acquisition à la location de celui-ci. Ce parc peut être composé d’actifs immobiliers en tout genre : locaux de santé, bureaux, locaux d’activités, hôtels, commerces, résidences de services gérés, etc.
On parle également de Pierre Papier pour désigner une SCPI. Ce terme renvoie au fait qu’à travers cette société, on détient de l’immobilier sous la forme d’une part (et donc du « papier »), contrairement à de l’immobilier en direct (ici représenté par la « pierre »).
Fonctionnement d’une SCPI
Une société de gestion va réunir des fonds auprès d’investisseurs, privés ou institutionnels. Elle va sélectionner des actifs immobiliers, qui feront partie de son parc immobilier et qui vont suivre une certaine ligne directrice. En effet, chaque SCPI va avoir sa particularité : investir dans la santé, dans la logistique ou encore investir dans un pays en particulier comme l’Allemagne. La société de gestion va ensuite s’occuper de trouver des locataires de qualité et signer un bail commercial, mais également s’occuper de payer les charges, la réalisation de travaux ou encore la collecte des loyers. C’est ce que l’on appelle une gestion totale des biens immobiliers.
Intéressé(e) par la SCPI?
COMMENT SOUSCRIRE À UNE SCPI ?
Au comptant
L’investisseur peut acheter des parts de SCPI au comptant s’il dispose d’une épargne suffisante. L’achat de parts de SCPI au comptant répond à plusieurs objectifs : investir indirectement dans l’immobilier, diversifier son épargne, et se créer un complément de revenus.
À crédit
Il est possible d’acheter des parts de SCPI via un emprunt fait auprès d’une banque. Cela permet de réaliser un montage financier attractif et de réaliser un effet de levier, car les revenus de la SCPI pourront couvrir en grande partie le remboursement du crédit. Le reliquat sera considéré comme l’effort d’épargne. En outre, l’achat de parts de SCPI à crédit peut être avantageuse fiscalement puisque l’investisseur pourra déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers distribués par la SCPI. Il pourrait ainsi limiter l'impact de sa fiscalité sur ses revenus fonciers.
En démembrement
Le démembrement est une convention par laquelle deux parties se partagent, pour une période fixe, les droits de propriété de parts de SCPI : on distingue alors la nue-propriété de l’usufruit. Le nu-propriétaire détient les parts de SCPI, mais ne perçoit aucun revenu. L’usufruitier, quant à lui, perçoit les revenus issus des parts de SCPI. Acquérir la nue-propriété permet d’acheter les parts à moindre coût, de ne payer aucune fiscalité durant le démembrement temporaire et ces parts sortent de l’assiette taxable lors du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
Via un contrat d'assurance vie
L’immobilier, notamment les parts de SCPI peuvent être souscrites en tant que support en unité de compte d’un contrat d’assurance vie. L’intérêt de souscrire à une SCPI via à un contrat en assurance-vie est sa fiscalité avantageuse. Cette fiscalité va dépendre de la durée de possession du contrat. Nous vous invitons à lire notre guide sur l’Assurance Vie pour mieux comprendre les avantages de ce moyen de souscription.
NOTRE SELECTION DE SCPI
BUREAUX
SANTÉ / LIEU DE VIE
DIVERSIFIÉE
ENTREPÔTS LOGISTIQUE
ÉTRANGÈRE
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SIMULATION
Fonctionnement du simulateur
Ce simulateur de SCPI à crédit pour un investissement de 100 000€ va vous permettre d’appréhender les différents gains et les différentes charges que vous auriez à prendre en compte, ainsi que le capital que vous pourriez constituer à terme.
Celui-ci se base sur votre situation, mais également sur la SCPI dans laquelle vous voudriez investir, et sur l’horizon de placement envisagé.
L’investissement dans des SCPI à crédit nécessite naturellement de disposer d’une capacité d’épargne puis d’une capacité d’endettement.
Nos conseillers sont à votre service pour vérifier votre éligibilité.
Explications des différents calculs :
Annuités = Amortissement (portion de l’emprunt remboursé) + Intérêts d’emprunt.
Impôt = (Revenus de la SCPI – Intérêts d’emprunt) x (TMI + Prélèvement sociaux de 17,2%).
Taux de rendement interne : C’est un indicateur de l'attractivité d'un investissement : si le TRI est supérieur au taux bancaire, alors le projet peut être considéré comme rentable. Le calcul est complexe, et se fait en prenant en compte tous les flux entrant et sortants sur une année.
Valeur à la revente : Cette valeur s'obtient en déduisant les frais de souscriptions. En moyenne ces frais sont de 10%.
Comment calculer votre tranche marginale d’imposition ?
Pour connaître la tranche marginale dans laquelle vous vous situez, il faut en premier lieu déterminer votre quotient familial (QF) :
QF = Revenu imposable /nombre de parts fiscales
Le revenu imposable correspond à l’ensemble des revenus du foyer (Montant qui apparaît sur votre avis d’imposition).
Le nombre de parts fiscales dépend de la composition du foyer.
Voici le tableau permettant de déterminer le nombre de part fiscale :
Voici le tableau permettant de connaître sa tranche marginale d’imposition :
Exemple : Un couple sans enfant dont le revenu imposable est de 60 000€ se situe dans une tranche marginale d’imposition à 30%.
Revenu imposable / nombre de parts fiscales = 60 000 / 2 = 30 000.
30 000€ est bien compris entre 25 711€ et 73 516€ et correspond bien à une tranche marginale d’imposition à 30%.
Il faut distinguer le taux moyen de la tranche marginale.
Attention, lorsque vos revenus sont importants et que vous avez de nombreuses parts fiscales, cette méthode de calcul ne sera pas toujours la bonne.
En effet, comme le gain en impôt est plafonné, il est préférable d’interroger un conseiller en gestion de patrimoine du cabinet CO INVEST pour connaitre votre tranche marginale d’imposition avec certitude.
Nombre d’enfants à charge | Mariés ou pacsés | Veuf | Célibataire, divorcé séparé vivant seul | Concubin |
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Revenu imposable / nombre de parts | Tranche marginale d’imposition (TMI) |
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Qu’est ce que le taux de distribution ?
Il s’agit du rapport entre le dividende annuel des SCPI et le prix de souscription au 1er janvier.
Le dividende annuel correspond à la somme des loyers et de la quote-part des plus values éventuellement distribuées.
Voici un tableau récapitulatif des taux de distribution des différentes SCPI :
SCPI | Taux de distribution |
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Durée du crédit :
Toutes les durées de prêt immobilier sont possibles pour financer des SCPI, avec des prêts très courts, de 5 ans, jusqu’à des durées de 25 ans.
Le choix de la durée dépendra de votre situation. S’il vous reste une quinzaine d’années avant votre retraite, le choix de la durée sera naturellement 15 ans. Si vous êtes jeune et que vous envisagez plutôt une création de capital, une durée longue sera plus appropriée.
Le choix de la durée dépendra également de votre capité d’endettement. En effet, une durée courte augmentera davantage votre taux d’endettement qu’une durée longue.
Nous avons fait le choix de vous offrir 3 possibilités :
• 15 ans
• 20 ans
• 25 ans
Taux de crédit :
Financer des parts de SCPI peut parfois être délicat.
Suivant votre situation familiale, la composition de votre patrimoine, de vos revenus et de vos charges, nous sélectionnerons la meilleure offre de crédit.
De votre situation découlera des conditions de prêt différentes.
Pour connaître ces conditions, il est recommandé de nous contacter afin d’établir un bilan patrimonial et déterminer d’une part votre capacité d’endettement, puis votre éligibilité aux différentes offres.
Revalorisation des parts
Lorsque vous investissez dans des SCPI, vous achetez à un prix de part connu à l’avance qui intègre les frais d’entrée.
Ces frais sont accessibles sur les bulletins trimestriels et représentent la différence entre le prix de souscription d’une part et la valeur de retrait (environ 10%).
Nous avons décidé de proposer seulement deux revalorisations :
• 0 % Hypothèse conservatrice
• 1% Hypothèse réaliste
