L’assurance Vie est encore aujourd’hui le placement financier préféré des Français, avec plusieurs centaines de milliards d’euros déposés chez les assureurs. Très diversifiés, ce contrat permet d’investir dans beaucoup de domaines, dont l’immobilier notamment viager. Cette formule, utile aux personnes âgées et bénéfique pour les investisseurs, séduit de plus en plus. Alors de quoi s’agit-il réellement et quels sont ses avantages ?
Petit rappel de ce qu'est l'assurance-vie
Un contrat d’assurance vie est un placement financier qui permet au souscripteur d’épargner de l’argent et donc de percevoir des intérêts sur son contrat en fonction du capital investi. Il est principalement utilisé comme un produit d’épargne, permettant de répondre à divers objectifs tout au long du cycle de vie d’une personne. Il peut être investi sur toutes les classes d’actifs, le tout au sein d’une enveloppe fiscale avantageuse. Ces objectifs peuvent prendre diverses formes, comme par exemple la constitution d’un capital, la valorisation d’un capital, l’optimisation de la fiscalité, la préparation de la retraite, l'encadrement d’une donation ou encore la transmission d’un patrimoine.
Il existe différents contrats d’assurance-vie et l’efficience de ces derniers dépend du contrat sélectionné mais avant tout de l’allocation d’actifs retenue. Il est possible par exemple d’investir dans de l’immobilier viager à travers son contrat.
Qu'est-ce que l'immobilier viager ?
Il existe deux types de viager :
- Celui avec rente qui est défini par le ministère de l’économie et de la finance comme « un procédé qui consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente. » Le prix d'achat dépend de la valeur du marché au moment de l'acquisition. Une décote est appliquée, sur la base de l'espérance de vie théorique du propriétaire et avoisine en moyenne les 60 %. À la signature de l'acte, le vendeur perçoit le paiement du bouquet en une seule fois.
- Celui sans rente, aussi appelé le Viager en bouquet global, avec comme particularités d’offrir une décote moins importante de l’ordre de 40 %. Mais en échange, l’investisseur n’aura pas à verser de rente.
On peut distinguer 2 types de vente en viager : le viager libre et le viager occupé. Dans la plupart des cas, c’est le viager occupé qui est utilisé: le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur.
Le viager constitue en fait une autre façon de penser l’investissement. Il s’apparente à un investissement éthique et à visage humain parce qu’il va donner du bien être à une personne âgée qui doit faire face à une retraite peu élevée et à un pouvoir d’achat qui s’érode année après année. Il est donc une réponse à l’allongement de la vie, au financement de la dépendance et une réponse aux problèmes de financement des retraites. Par ailleurs, a contrario des fonds en actions, basés sur la bourse qui comporte des aléas et de fortes volatilités, le viager est ancré sur une réalité tangible : la « Pierre ».
Les avantages du viager
Pour le vendeur
Le viager offre aux personnes âgées la possibilité de se maintenir à domicile, tout en assurant leur retraite, les frais liés à leur logement ou en héritage à leurs enfants. Pour certains, il peut mettre un terme à une situation financière précaire où servir à protéger son conjoint. De plus, si la vente concerne une résidence principale, le montant du bouquet n'est pas imposable.
Pour l’investisseur
À l'instar des SCPI, les fonds viagers sont pilotés par des sociétés de gestion. L'investisseur s'affranchit ainsi de toute démarche (fiscalité, gestion des travaux, achat, vente). De plus, grâce à un portefeuille bien diversifié, le risque est aussi mutualisé. Grâce au travail des sociétés de gestion qui lui permet d'accéder à des biens de qualité, l'investisseur peut espérer une rentabilité aux alentours de 5 %.
Finalement, en apportant des solutions à un enjeu démographique, les fonds viagers séduisent les investisseurs à la recherche de placement durable et responsable. En effet, les SCI viagers assument une ambition sociale : venir en aide aux personnes âgées, en finançant leur fin de vie tout en leur offrant la possibilité de rester chez eux. En contrepartie, elle bénéficie de bien décotés, sans contrainte financière ou obstacle éthique.
Focus sur des SCI qui investissent en viager (sans rente)
La SCI Silver Avenir
Créée en 2020, la SCI Silver Avenir a pour objet de permettre le maintien à domicile de seniors ayant besoin de compléments de ressources pour financer leur retraite et/ou leur dépendance. La SCI acquiert leurs biens immobiliers résidentiels, notamment en pleine propriété avec réserve du droit d'usage et d'habitation. Silver Avenir permet aux investisseurs d’accéder à de l’immobilier résidentiel de qualité, avec une décote de 40 % en moyenne en conciliant recherche de rendement et engagement sociétal. Elle permet donc de diversifier ses placements tout en donnant du sens à son épargne. Avec un actif net global du fonds qui s’élève à 168,63 M€, la SCI a proposé à ses investisseurs un rendement très intéressant sur la fin de l’année 2020, de plus de 7 %.
La SCI ViaGénérations
Sur le même principe que la SCI Silver Avenir, la SCI ViaGénérations créée en 2017 va permettre d’aider au maintien à domicile des seniors tout en dynamisant le rendement de son contrat d’assurance vie. Et force est de constater que la performance de l’UC est au rendez-vous : 6,42% en 2018, 6,73% en 2019, 6,81 % en 2020. Son actif net global s’élève aujourd’hui à 218 M€.
La sélection des différents fonds est primordiale au sein d’un contrat d’assurance vie. Il existe un univers de fonds financiers conséquent et bien les choisir restent la priorité de tout investisseur. Alors, n’hésitez pas à vous rapprocher de notre cabinet Co-Invest, pour vous proposer un accompagnement personnalisé sur du long terme!
Source : lemondeduviager.com ; economie.gouv.fr ; scpi-online.com ; primaliance.com