Malgré la crise sanitaire de 2020, les prix de l'immobilier, ainsi que les loyers ont continué d’augmenter. Avec des taux d’emprunt toujours plus bas, la dynamique ne faiblit pas. La pierre reste donc toujours l'un des placements préférés des Français. Vous trouverez dans cet article notre classement des villes où investir aujourd’hui.
Définition rentabilité locative
Investir dans la pierre est un classique pour vous constituer un patrimoine. Cet outil vous permet d’acquérir votre résidence principale, de vous générer des revenus complémentaires lorsque vous êtes en activité, de préparer votre retraite, d’anticiper une succession etc.
C’est aussi un classique dans la gestion de patrimoine car vous investissez sur une réalité palpable qui offre un très bon ratio risque/rendement puisque c’est un secteur qui est en croissance depuis des décennies. En effet, même en cas de crise, l’immobilier reste debout et la tendance n’est visiblement pas prête de s’inverser.
Pour choisir l’endroit idéal où investir, un premier élément à prendre en compte est sa rentabilité locative. Le calcul de cette rentabilité, aussi appelé rendement brut, vous permet de vous faire une première idée de l'intérêt d'un investissement locatif par rapport à un autre.
La formule de calcul du rendement locatif brut est la suivante :
((Montant du loyer x 12 mois) / le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition et éventuel travaux)) x 100
Exemple de calcul de rendement brut :
Pour un achat de 100 000 euros par exemple avec un futur loyer de 500 euros : 500 x 12 = 6000 et (6000/100 000) x 100 = 6 %.
Ce taux de 6% vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement locatif. Il vous faudra l'affiner en y ajoutant les charges locatives que vous ne pourrez pas récupérer dans le loyer, ainsi que les impôts afin de connaître votre rentabilité réelle, autrement dit, la rentabilité nette de votre investissement locatif.
Mis à part le rendement, il y a beaucoup d’autres éléments à prendre en compte pour faire son choix. Nous vous proposons un classement des meilleures villes où investir actuellement.
Où investir en 2021 en France ?
C’est un fait, le rendement locatif à Paris est très limité. Avec une rentabilité de l’investissement locatif autour de 3 % en moyenne, la capitale n’est clairement pas la ville française où il est le plus intéressant d’investir actuellement. En revanche, les capitales régionales sont, elles, à étudier avec intérêt, car elles vous proposent des rendements supérieurs à 5%.
1. Rennes
Selon les derniers palmarès 2021 des villes où investir, Rennes est actuellement parmi les métropoles les plus attractives. La capitale bretonne a l’avantage de profiter d’un taux de chômage très bas (avec un taux de 6,4% en 2019 contre 8,6% pour la moyenne française), ainsi qu’un grand nombre d’étudiants qui viennent dynamiser la ville. En effet, Rennes est composé d’un pôle universitaire parmi les plus importants de France, d’écoles de commerce et de pôles d’enseignement supérieur avec plus de 70 000 étudiants soit prêt d’un quart de la population.
La ville continue d’ailleurs d’investir dans ses infrastructures en injectant par exemple 1,3 milliards d’euros pour prolonger la ligne B du métro. De plus, la ville va être transformée avec le projet Euro Rennes, avec un nouveau quartier d’affaires : 125 000m² de bureaux, 30 000m² de commerces, 1 430 logements.
2. Montpellier
La ville de Montpellier est très attractive, avec une position stratégique, proche de la mer et de l’Espagne. Montpellier constitue le 7ème pôle universitaire en France (avec plus de 60 000 étudiants), ce qui en fait un bassin important de locataires potentiels. De plus, la ville possède une économie particulièrement dynamique : elle héberge de nombreuses start-up et PME. Montpellier est d’ailleurs reconnue comme la deuxième capitale mondiale des startups par UBI Mondial.
3. Toulouse
Capitale mondiale connue et reconnue de l’aéronautique, du spatial, de la santé ou encore de la cosmétique, Toulouse est également labélisée French Tech et dispose de nombreux accompagnements pour les créateurs d’entreprises. Le bassin d’emploi y est donc riche, ce qui permet d’attirer de plus en plus de cadres supérieurs. Selon le palmarès Great Place to work 2020, elle est la 3ème ville française où les salariés préféreraient travailler après Bordeaux et Paris. Côté étudiant, la ville rose est très dynamique, avec plus de 100 000 étudiants chaque année.
Toulouse possède déjà deux lignes de métro, une troisième sera créée d’ici 2025, ce qui laisse présager d’une redynamisation de certains quartiers et d’une belle opportunité d’investissement à saisir.
4. Strasbourg
Strasbourg, capitale alsacienne est à la fois prisée des familles, des jeunes actifs et des étudiants grâce à la présence de nombreuses écoles et universités reconnues à l'international. Elle abrite aussi de grandes institutions européennes. En effet, c’est la première commune du Grand Est français et c’est aussi le principal pôle économique du nord-est qui regroupe un secteur tertiaire tourné autour des activités financières, juridiques et de conseils.
Le centre-ville est entièrement classé au patrimoine mondial de l’humanité par l’UNESCO, la ville est très prisée des touristes en période de Noël, et pour couronner le tout, son emplacement est stratégique à 2h de Paris, 2h de la Suisse et frontalier de l’Allemagne ; ce qui renforce son attractivité.
Dans la continuité de tout cela, Strasbourg a des grands projets d’aménagement urbain qui vont permettre d’accroitre l’intérêt des locataires et des investisseurs pour la ville. Il y a par exemple le projet des 2 rives qui a pour but de créer 9 000 logements sur 1 million de m², ce qui engendrera 8 500 emplois.
5. Lille
Lille reste l'une des villes les plus attractives pour l'investissement locatif pour 2021. Avec plus d'un million d'habitants, son agglomération tient la place de 4ème métropole de France derrière Paris, Lyon et Marseille. Située à moins d’une heure et demi de la capitale en TGV, Lille est au cœur de l'activité économique de l'Europe (très bien situé entre Paris, Londres et Bruxelles). Elle est également marquée par la présence de nombreux étudiants, en étant le 3ème Pôle étudiant français. Mais pas seulement : Lille possède également le 3ème pôle de santé français.
Avec de nombreux projets d’aménagements en cours, la métropole va renforcer son attrait auprès des investisseurs avec notamment l’Euralille 3000 qui représente aujourd’hui le 3ème quartier d’affaires de France.
Quelle que soit la ville choisie et son attractivité globale, ne vous lancez jamais aveuglément dans l'investissement immobilier. D'un quartier à l'autre, d'une rue à l'autre, le potentiel d'un logement peut changer considérablement. Les biens aux meilleurs potentiels sont généralement situés près des transports ou des axes routiers et à proximité des commodités. Le centre-ville est bien sûr souvent idéal, bien que plus cher que la périphérie. Il est toujours intéressant de se rendre sur place avant d'acheter pour vous rendre compte par vous-même de l'attrait d'un emplacement et du potentiel d'un bien. Le cabinet Co-Invest est à votre disposition pour vous conseiller en matière d’achat locatif.
Source : e-gerance.fr ; immobilier-danger.com ; net-investissement.fr ; ideal-investisseur.fr