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Démembrement de parts de SCPI : comment augmenter ses revenus ?

Fiscalité, constitution d'un patrimoine ou encore préparation de la retraite, l'achat en nue-propriété d'une SCPI apporte de nombreux avantages à l’épargnant.



Depuis quelques années déjà, la SCPI se fait davantage connaître et attire de plus en plus d’adeptes. Celle-ci permet de faire profiter aux épargnants d’une forte stabilité sur le long terme, et a su montrer une bonne résistance face aux aléas sanitaires. Un autre avantage est qu’il existe différente manière d’investir au sein d’une SCPI : achat de parts au comptant, à crédit, via une assurance-vie ou encore en démembrement. Mais alors en quoi consiste ce dernier investissement, et quels en sont ses avantages ?


Qu’est-ce que le démembrement en SCPI ?


Concrètement, le démembrement est une convention par laquelle deux parties se partagent, pour une période fixe, les droits de propriété de parts de SCPI : on distingue alors la nue-propriété de l’usufruit. Le nu-propriétaire détient les parts de SCPI, mais ne perçoit aucun revenu. L’usufruitier, quant à lui, perçoit les revenus potentiels issus des parts de SCPI. Finalement, au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit, il devient alors plein propriétaire de ses parts de SCPI et peut désormais percevoir les potentiels revenus. Généralement, le nu-propriétaire se trouve être un particulier. Il peut par exemple être intéressant d’avoir recours au démembrement lorsque l’on est encore actif et choisir la fin de celui-ci lorsque l’on arrive à la retraite, ce qui permet de générer un revenu à partir du moment où l’on ne travaille plus. L’usufruitier, quant à lui, a tendance à être une société assujettie à l’IS.



Mais alors, quels sont les avantages de la nue-propriété ?


En fait, il existe de nombreux avantages à acquérir ses parts de SCPI en nue-propriété et le premier va être la décote du prix de souscription : l’épargnant va acheter ses parts à moindre coût par rapport à une acquisition en pleine propriété. Le coût de l’investissement est ainsi limité : le prix de la nue-propriété représente couramment entre 58% et 82% de la valeur en pleine propriété. À la fin du contrat, l’usufruit s’éteint : le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire réalisant ainsi une plus-value dans le cas où la valeur des parts de SCPI a été revalorisée favorablement.


Il existe également un avantage fiscal puisque le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu durant la période de démembrement, il n’a aucun revenu foncier à déclarer. Il n’est donc pas affecté par le poids de la fiscalité. De plus, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Un investissement réalisé au comptant permet ainsi de sortir cet actif du patrimoine taxable à l’IFI pendant toute la durée du démembrement.


Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, sans frais ni fiscalité. Il aura alors le choix de vendre ses parts ou de les conserver, et dans ce dernier cas, il disposera de tous les avantages de la SCPI, comme par exemple la suppression des contraintes de gestion ou encore la mutualisation des risques.

Il faut bien évidemment prendre en compte le fait que l’investissement en SCPI via le démembrement est un investissement de long terme, où les sommes sont bloquées pendant un certain temps, contrairement à l’achat de part de SCPI au comptant. En effet, les possibilités de retrait ou de cession des parts sont limitées, voire inexistantes. Il est donc conseillé aux porteurs de parts démembrées de conserver leurs droits pendant toute la période de démembrement. La nue-propriété de parts de SCPI va donc s’adresser à ceux qui souhaitent valoriser leur capital sur le long terme, sans avoir besoin de revenus immédiats.


Le choix des SCPI, la durée du démembrement et des critères comme la valeur de reconstitution des parts de SCPI sont parfois complexes. Au sein du cabinet CO INVEST, nous pouvons vous accompagner dans votre réflexion et la mise en place de votre investissement.


Source : lerevenu.com ; meilleurescpi.com