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Comprendre les mécanismes du déficit foncier

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt lorsque vous réalisez certains travaux par exemple.


C’est quoi le déficit foncier ?

Les propriétaires d’un bien immobilier mis en location perçoivent des revenus locatifs (les loyers). Pour l’imposition de ces revenus, il est possible de déduire certaines charges locatives. Si les charges locatives déductibles sont supérieures au montant des revenus locatifs encaissés au cours d’une année, un déficit foncier se dégage. Les charges déductibles des loyers sont les suivantes :

  • Les charges générées par l’exploitation du bien immobilier telles que la taxe foncière, les charges de copropriété, les primes d’assurance ou encore les frais d’agences immobilières pour la gestion du bien.

  • Les frais liés aux travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration relatifs au bien immobilier.

  • Les charges financières liées au bien immobilier telles que les intérêts d’emprunt pour l’acquisition ou la réparation du logement et les frais associés aux intérêts. Les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global. Ainsi, lors du calcul du déficit foncier, vous devez déduire en priorité les intérêts d'emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges.


Déficit foncier imputable et reportable

La fraction du déficit foncier résultant des dépenses déductibles, à l'exclusion de celles qui découlent des intérêts d'emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an pour la déclaration de 2021. L'éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers ultérieurs. Si le déficit dépasse 10 700 euros, 10 700 euros sont ainsi déduits du revenu global correspondant à l'année du déficit.


La partie supérieure à 10 700 euros peut ensuite être déduite sur six ans de l'ensemble de ses revenus, et sur dix ans des revenus fonciers. Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus, le revenu global correspond à l'ensemble des revenus perçus par le contribuable, dont le revenu foncier.


Exemple de déficit foncier

Un propriétaire a perçu en 2021 les revenus d’un bien immobilier comme suit :

  • Revenus bruts (loyers) : 5500€

  • Intérêts d’emprunt : 2750€

  • Autres charges : 7450€

  • Déficits : 4700€

Le déficit a été calculé de la manière suivante :

  1. Ses revenus bruts atteignent 5500€.

  2. Ses intérêts d'emprunt se montent à 2750€. Son revenu net des intérêts d'emprunt s'élève donc à 2750€ (5500€ - 2750€). Il s'agit d'un résultat positif. Il n'y a en conséquence pas de déficit foncier résultant des intérêts d'emprunt reportable sur les revenus fonciers ultérieurs.

  3. On déduit maintenant les autres charges supportées par le contribuable de ce revenu net d'intérêts d'emprunt : 2750€ - 7450€ = -4700€. Ce déficit de 4700€ est imputable sur le revenu global du contribuable en totalité car inférieur à la limite de 10 700 euros.


Source : journaldunet.fr ; economie.gouv.fr ; capital.fr


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