Acheter des parts de SCPI en nue-propriété



Pour générer immédiatement un complément de revenus, de nombreux conseillers en gestion de patrimoine recommandent l'achat de sociétés civiles de placement immobilier(SCPI). L’investissement rapporte autour de 5 % net, ce qui n'est pas négligeable. Mais il peut être intéressant aussi d'acheter des parts pour plus tard. Deux techniques sont possibles : acheter des parts à crédit, ce qui permet de financer tout ou partie de la mensualité de remboursement par le rendement, ou, mieux encore, si on dispose du capital ou d'une capacité d'épargne importante, acheter la seule nue-propriété des parts. « L’acquisition de cette seule nue-propriété permet d’obtenir une décote importante lors de l’achat, de ne payer aucune fiscalité durant ce démembrement temporaire car celle-ci est dû par l’usufruitier, de sortir cet investissement de l’assiette assujettie à l’IFI, le tout en maximisant les revenus dégagés à l’issue du démembrement. Les sociétés de gestion proposant des SCPI organisent ce marché et permettent aux nus-propriétaires de sélectionner leur durée allant de 3 à 20 ans », commente Dan Cohen, gérant du cabinet CO-INVEST.


Un exemple. Solène achète en nue-propriété 164 parts de la SCPI Activimmo, ce qui représente un investissement de 100 040 euros. La valeur de la nue-propriété est égale à 65% de la valeur des parts en pleine propriété (610 euros la part). Pendant dix ans, elle ne perçoit aucun revenu, ce qui ne pose pas de problème car elle est encore active et voit son salaire progresser d'année en année. Le gestionnaire a en effet vendu pendant dix ans l'usufruit des parts à une compagnie d’assurance cherchant des revenus élevés pour une immobilisation de capital durant 10 ans, ou à une société souhaitant placer ses excédants de trésorerie.


Pendant le démembrement, Solène ne paiera aucun impôt sur le revenu sur les 9265 euros que lui aurait versés chaque année la SCPI si elle avait acheté ses parts en pleine propriété. Elle ne paiera pas non plus d'IFI.


A l'issue des dix ans, Solène retrouvera la pleine propriété de ses parts avec les revenus correspondants. Si elle décide de vendre immédiatement et si le montant des parts s'est revalorisé chaque année de 1 %, elle aura réalisé une plus-value de 70 000 euros, soit un rendement de 5,5 % par an.